前言导读
1月4日，2021年中国人民银行工作会议以视频会的形式召开，会议总结了2020年全年工作，分析了现阶段形势，并对2021年央行工作进行了部署。今天，首佳顾问结合近期央行及银行业领域的相关政策，为您分析2021年与房地产市场紧密相关的金融政策导向。
在1月4日的央行工作会上，对于2021年央行系统的重点工作，提出了十个方面的整体部署，涉及货币政策、人民币汇率、信贷政策、绿色金融、金融机构和市场管理、防范金融风险、防控外部金融风险、人民币国际化、金融机构和市场改革、外汇管理与服务、提升金融服务和管理水平等诸多方面。其中，与房地产市场紧密相关的，主要是货币与信贷政策，以及深化金融市场和金融机构改革等方面。
“一是稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。……加强宏观审慎管理，引导市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”
首佳观点：央行的这一部署是为现阶段及未来一段时间货币政策定调。“稳健的货币政策”与此前中央经济工作会议中继续强调的“积极的财政政策”相对应，是现阶段我国在应对疫情挑战、保障经济增长方面的两则基本政策思路。“灵活精准、合理适度”是央行对于货币工具使用的八字原则，而货币供应的基本目标是与经济增速相匹配。对于目前的房地产领域而言，宽松的货币政策可能带来市场的波动和房价增长预期的提升，并不利于市场稳定。因此比较而言，稳健的政策就是适宜的政策。
“八是深化金融市场和金融机构改革。……落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度,完善金融支持住房租赁政策体系。”
首佳观点：落实房地产长效机制是近年来常见的表述，而“实施好房地产金融审慎管理制度”则有其具体的指向。2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），明确了对于银行金融机构房地产贷款的集中度管理方式。这一通知，发布于岁末年初的时间节点，也被认为是对2021年房地产市场信贷监管的第一个重要文件，其核心要义就如通知的标题所言，建立银行业金融机构房地产贷款的集中度管理制度。
关于该制度对不同房地产贷款产品的影响，业内有不同的观点。不过整体来看具体倾向如下：
对于开发贷
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银行近年来对于房企已经建立了“白名单”制度，在名单上的企业，才有可能拿到银行贷款，很多中小和地方房企被名单排除在外。而房地产贷款的集中度管理制度，无疑将使银行对于开发贷的额度和发放管理更为审慎。
对于个人住房贷款
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在本制度建立之前，央行、银保监会曾经启动了与各相关银行的密集走访和调研，在此基础上制定了相关上限。目前的公开资料显示，大部分商业银行并未触及上限，个人住房贷款的申请也无需太过担心会受到影响，短期内对于房贷利率也不会有什么影响。
对于与城市更新领域相关的更新贷、拆迁贷
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由于城市更新、老旧小区改造、征收拆迁等领域往往与地方建设和财政相关，政府政策导向较好，相关贷款要比房地产企业的开发贷更容易获批。在集中度管理制度建立后，银行对于相关贷款的审批当然也会有更多一层考虑，但整体来看，出于服务地方建设、支持重点项目的需要，受到的影响预计相对有限。
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