2020年，受新冠肺炎疫情的影响，全国的商品房市场格局进一步分化，个别一线城市成交量、价逆势上涨，部分二、三线区域重点城市也呈现出类似的势头。随着中央“六稳六保”政策导向的持续发挥作用，以及“房住不炒”政策的进一步明晰，在当前的政策、市场大环境下，如何买到兼顾居住、保值两方面的要素的房产，成为人们普遍关心的问题。本文笔者结合自身多年房地产营销策划工作经验，从楼盘布局、外立面工艺、建设工艺、环境规划等四方面跟您侃侃好品质的房屋是如何炼成的！

一般现在的房地产市场根据产品定位会分为刚需型和改善型。刚需的楼盘多面向首次置业的客户，特点是户型面积较小，总价低；改善型产品则面向二次及以上且用于自住的客户需求，特点是户型面积较大，总价也相对较高。产品类型也与建筑的容积率有一定关系。刚需型产品往往是容积率较高的高层建筑，而改善型产品则相对来说较多是容积率较低的建筑。购房者需要根据自己的经济能力、理想区位目标、工作和生活规划的多方面考虑来选择对应的住宅产品。

此外，买房尤其应关注房屋细节。一些住宅项目的宣传会包括一定的水分，这在业内并不罕见，因此不能简单信赖开发商的宣传，眼见为实尤为重要。按照部分开发商的宣传口径，国标2.8米的层高，在宣传文案中也许就会变成2.85米，实际2.85米的层高会宣传为2.9米……诸如此类，而且此间的层高并非净高，还需要剔除楼板的厚度。

此间插个题外话，在浙江嘉兴3年前有一例比较有趣的楼房质量投诉，嘉兴国际商务区某楼盘，出现了戏剧性的一幕，一户人家在铺设地板，打地板钉之时，居然将自家楼板打穿，而地板钉的长度只有70mm，低于《高层建筑混凝土结构技术规程》第4.5.5条规定的“楼层现浇板厚度不应小于80mm，预埋暗管时不应小于100mm”的标准。

     事发之时该楼盘已经交付多年，不少住户都已经入住。而且，此楼盘的定位当时还属于高端改善型楼盘，产品主要是高层+联排别墅+独栋别墅，在市场上可谓红极一时，楼盘整体规划也是被誉为区域标杆，哪知几年之后会有如此戏剧性的意外。因此，购房者在选购时除了听取置业顾问的推荐介绍之外，还要从侧面了解一些客观的数据，比如容积率、得房率、楼间距、层高（净高）、公摊等参数，理性分析自己的购房需求和产品定位，避免踩坑。

 

住宅产品外立面工艺是最直接的一张名片，就在楼盘外立面工艺这个点上，目前主要是有涂料、瓷砖和石材干挂三种工艺，当然也有选择金属铝板和玻璃幕墙等（极少数）。涂料工艺是指涂敷于物体表面能与基层牢固粘结并形成完整而坚韧保护膜的材料；瓷砖工艺是指用于建筑物外墙的陶质或烟质建筑装饰砖。以浙江杭州、嘉兴的房地产市场为例，几乎80%以上的产品采用的是涂料工艺，不论高层、多层洋房还是联排独栋，选择的都是涂料。涂料的种类是真石漆、仿石漆等。以置业顾问的说法来说，是为了避免瓷砖年久失修导致脱落，砸到住户，涂料可以更好的做好防水，避免房屋渗水；但还有个重要原因便是成本问题，如果是外立面贴瓷砖的话不论材料成本还是人工成本都显然更高。不过，涂料外立面经常会遇到的问题就是变形拱起，起皮开裂。 

剩下的一种高端的工艺是大理石石材干挂。在华东市场上，采用此等工艺的基本都是高端楼盘、品牌开发商。根据笔者的了解，石材干挂工艺成本着实不低，根据不同石材和工艺，造价成本也有差异，但每平方米造价依然显著高于涂料工艺。这也往往是所谓高端的楼盘会做的选择。当然，如采用干挂的工艺，除了成本较高以外，也有很多好处：外观高端大气上档次，同时，在防水和保温方面也比其他工艺要好，石材干挂之后牢固性也较高，干挂的大理石剥落的情况相对较为少见。

房屋的建设工艺现在所有房企基本并无太大差异，大都是采用模块式的浇筑工艺。打好地桩，挖好车库之后以框架结构式的方法一层一层往上浇筑水泥，建筑工艺成熟，效率也高。

在混凝土浇筑时一般会严格执行搅拌工艺，振动棒的操作工也是经验丰富的老员工。因为如果项目工程存在赶工期的情况，导致搅拌不充分的话，很容易产生墙面空鼓。还有一个问题就是，在选购房屋时候留个心眼，了解一下楼栋的“槽钢层”位置。

什么是槽钢层？所谓的”槽钢层”，是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层，工程实际多数使用16号工字钢。楼层内部摆放间距一般1.5米一道，一般在实际施工中，会在混凝土墙体内预留一定大小的孔洞，用工字钢穿出，槽钢层所在楼层因为打孔关系，日后漏水的概率较大。目前大部分的开发商还是会选择开孔开槽，按照常规槽钢层工艺。当然，也有更加先进的轨道式爬升式脚手架。同时，不需要预留孔洞，升级版槽钢层也已经产生。

小区环境主要从绿化、楼间距、社区道路，入户门厅等方面来分析。